Leegstand: Gebiedsgerichte herontwikkeling als oplossing

| |

De leegstand van kantoorpanden in Nederland loopt op en vele bedrijventerreinen verloederen. De waarden van gebieden en bijbehorende objecten kunnen hierdoor drastisch verminderen. Het tij…

De leegstand van kantoorpanden in Nederland is nog steeds een groot probleem en vele bedrijventerreinen verloederen. De waarde van gebieden en bijbehorende objecten kan hierdoor drastisch verminderen. Het tij is te keren door de leegstand niet te zien als probleem, maar door deze te bekijken als een kans; er ontstaat immers ‘ruimte’ in de stad. BouwRegieNetwerk vroeg praktijkdeskundigen Hilco van der Wal (APPM) en Stef Weekers (AT Osborne) hun visie te delen op het leegstandsvraagstuk. Beide heren zijn het er sterk over eens dat voor het echt succesvol ‘resetten’ van een bedrijventerrein (of soortgelijk gebied) een gebiedsgerichte aanpak vele malen effectiever is dan een objectgerichte aanpak.

Stef Weekers (consultant Real Estate & Asset Management, AT Osborne) licht zijn visie op de leegstandproblematiek toe: “Problematisch is dat leegstaand weer nieuwe leegstand uitlokt en dat ook de waarde van objecten drastisch verminderd wanneer de waarde van de omgeving afneemt. Deze vicieuze cirkel dient te worden doorbroken en met halve pogingen komt men daar niet. Hoewel stakeholders vaak wel dezelfde ambitie hebben (het laten renderen van een gebouw en het omliggende gebied), werken ze niet samen en zien ze hier nog onvoldoende het nut van in. Een objectgerichte aanpak gaat hier niet werken. De oplossing van leegstand is een gebiedsgerichte aanpak waarin stakeholders effectief gaan samenwerken.”

“In essentie komt een gebiedsgerichte aanpak neer op het organiseren en bijeenbrengen van belangen van alle stakeholders. Om dat te bereiken moeten alle neuzen dezelfde kant op en dienen schuttingen tussen de verschillende partijen te worden afgebroken. Het gebied moet worden gezien als 1 geheel en er moet een gezamenlijke visie worden ontworpen, waarbij men bewust is van tegenstrijdige belangen. Vervolgens wordt een gezamenlijk doel voorop gezet. Het doel is om het ‘waarom’, ‘wat’ en ‘hoe’ met positieve energie richting te geven en te vertalen in een tastbare prospectus. Uiteindelijk zal dit leiden tot een eindresultaat dat uiteraard meer waarde oplevert dan de beginsituatie.”

“AT Osborne oppert als oplossing voor gebiedsgerichte herontwikkeling het oprichten van een gebiedsherontwikkelingsfonds. We noemen dat het Area Redevelopment Fund (ARF), waarin alle partijen hun bezittingen in een gebied inbrengen, zodat een gezamenlijke integrale herontwikkeling kan plaatsvinden. De start van ARF begint bij het bieden van een perspectief op een nieuw verdienmodel per gebied, en dus niet per gebouw. De eerste stap is meestal een kleine stap met een aantal pioniers, maar wel met een visie voor het geheel. Zodra de eerste successen geboekt worden, zullen degenen die aanvankelijk last van koudwatervrees hadden, ook aansluiting zoeken. Gebiedsherontwikkeling met ARF zorgt voor een leefbaar gebied, waarbij de waarde van het gebied zich weer positief weet te ontwikkelen en stakeholders en shareholders hun bezit weer zien renderen.”

Ook Hilco van der Wal (adviseur en procesmanager Ruimte en Vastgoed, APPM) houdt zich dagelijks veel bezig met (binnenstedelijke) herontwikkeling en het tegengaan van leegstand en verpaupering in gebieden. Over gebiedsgerichte transformatie zegt hij: “De makkelijke gebouwen zijn/worden wel getransformeerd. Vaak zijn het de lastige gebouwen en gebiedstransformaties die blijven liggen. Zonde, want vooral in groeigemeenten met veel leegstand, kan beter worden nagedacht over herbestemming. En het zijn vaak juist de lastige gebouwen die een grote bijdrage leveren aan bijvoorbeeld het binnenstedelijk realiseren van de woningopgave. Een succesvolle gebiedstransformatie vraagt echter meer dan huisjes bouwen in lege kantoren. Er moet namelijk een nieuw aantrekkelijk gebied met verblijfskwaliteit ontstaan en dat vraagt op de eerste plaats om placemaking; het creëren van plekken waar mensen graag willen zijn. Denk dan aan groen, horeca, speelruimte, theater, etcetera. Om dit te realiseren is een partij nodig die op gebiedsniveau de regie neemt en de bruggen kan slaan tussen alle betrokken partijen.”

“Vanuit APPM doen wij dat met de Urbanisator, een aanpak die actiegerichte samenwerking creëert en een nieuw perspectief biedt waarbinnen stakeholders in een gebied aan de slag kunnen gaan. Het gaat hierbij om gericht programmeren, een slimme communicatiestrategie, een wervende gezamenlijke visie en nieuwe verdienmodellen. Die zorgen voor een nieuwe dynamiek en geven richting aan investeringen. Dit proces moet worden ondersteund door een constructieve samenwerking met betrokken overheden om flexibiliteit te krijgen in de nieuwe invulling van panden en gebieden.”

“De crux van herontwikkeling is volgens mij toch dat er in Nederland veel beter kan worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen. Zo moet er door partijen worden gestuurd op de beste weg, niet de makkelijkste, omdat het volbouwen van weilanden niet de eerste optie is.”

———————————————————————————————
BouwRegieNetwerk organiseert op donderdag 6 oktober 2016 een seminar met als thema ‘Gebiedsgerichte Herontwikkeling’. We zullen ingaan op de juridische, financiële en organisatorische kaders van herontwikkeling/transformatie van gebieden die kampen met leegstand. We gaan daarbij in op 2 voorbeelden om u in 1 middag te laten zien hoe u een gebiedsgerichte aanpak kan opzetten. Welke factoren spelen een rol? Hoe kunnen stakeholders samengebracht worden? Hoe kunt u tegenstrijdige belangen opheffen? Hoe wordt een nieuw gebiedsconcept ontwikkeld? En hoe zorgt u voor de meerwaarde waar het allemaal om te doen is?

Valt u binnen de doelgroep van (de)centrale overheden, beleggers, gebouweigenaren, eindgebruikers en financiers? Dan kunt u zich gratis aanmelden. Meer informatie, het programma en aanmelding zijn te vinden via deze link.
———————————————————————————————

BouwRegieNetwerk, 21 augustus 2016