“Minder zelf doen, meer samenwerken met de markt: dé route voor versnelling woningbouwopgaven”

|

Het versnellen van woningbouwopgaven blijft de komende jaren een van de grootste uitdagingen voor de Nederlandse steden. Er moeten één miljoen woningen worden gebouwd tot 2030. Ook…

Het versnellen van woningbouwopgaven blijft de komende jaren een van de grootste uitdagingen voor de Nederlandse steden. Er moeten één miljoen woningen worden gebouwd tot 2030. Ook buiten de randstad in steden zoals Apeldoorn, Amersfoort en Alphen aan den Rijn zien we inmiddels een enorme vraag naar woningen. Wij vroegen aan Marnix Groenland (senior beleidsadviseur wonen, Gemeente Alphen aan den Rijn) hoe zijn gemeente hierop inspeelt en waar volgens hem de kansen en aandachtspunten liggen voor het realiseren van kwalitatief betaalbare woningen.

 

Wat zijn de ontwikkelingen op woningmarkt in Alphen aan den Rijn?

“De spanning op de huizenmarkt loopt inmiddels ook op in steden buiten de randstad. Alphen aan den Rijn is op dit moment een van de grootste stijgers omdat nu ook steden zoals Leiden niet meer te betalen zijn. Het is een stad in het groene hart, heeft goede voorzieningen zoals scholen en is daarmee een aantrekkelijk alternatief voor met name gezinnen. We weten nu al dat over een aantal jaar er in onze kern onvoldoende ruimte is voor nieuwe woningen.”

 

Hoe speelt u daar op in?

“Wij hebben onze potentiële inbreidingslocaties in kaart gebracht en onderzoek gedaan naar mogelijk nieuwe locaties. Daarin hebben wij geconstateerd dat aan de stadsranden kansen liggen om én onze woningbouwopgaven te realiseren én deze te combineren met cultuurhistorische-, klimaat- en energieopgaven waardoor meerwaarde ontstaat en tegelijkertijd een nieuw perspectief voor het landelijk gebied. Daar is het toekomstperspectief voor landschap én staduit ontstaan, een integrale visie voor het hele gebied.”

 

Een integrale gebiedsvisie helpt om thema’s en opgaven zoals woningbouw, cultuur,
klimaat en energie te koppelen om zo meerwaarde te realiseren

 

Een grote uitdaging voor gemeenten is balans vinden tussen korte termijn woningbehoefte en de langetermijnvisie van de stad. Hoe gaat u hier mee om?

“Wij zetten in op het faciliteren van ‘suburbane woningbehoefte’ d.w.z. betaalbare woningen in niet te hoge dichtheden met groen, water, voorzieningen en O.V. Hiernaar is veel behoefte maar nauwelijks ruimte om erin te voorzien. We zoeken nu naar nieuwe locaties maar we hebben ook resterende locaties voor woningbouw inzichtelijk gemaakt waar we mee aan de slag gaan de komende jaren. We hebben het dan vooral over het bouwen van appartementen vanwege de hoge dichtheid van het gebied. Het is nog wel een zoektocht waarin wij continue keuzes en afwegingen moeten maken zoals: gaan wij bedrijventerreinen transformeren naar woonwijken of andere bestemmingen? Het lastige is dat het een het ander weer uitsluit. Daarbij willen we vaak ook veel: én ruimtelijke kwaliteit én duurzaamheid én sociale huurwoningen. We moeten hierin keuzes maken om verder te komen.”

– We willen vaak teveel tegelijk maar we moeten integrale keuzes en afwegingen
maken om verder te komen –

 

U zet in op ‘woningbouwregie’. Wat houdt dit in en wat levert het concreet op?

“Woningbouwregie is het aansturen op het versnellen en faseren van woningbouw in een speelveld met belangen van stakeholders waaronder burgers, marktpartijen en de provincie. Dat betekent meer vanuit een regierol en vroegtijdig kennis uit de markt halen en minder alles zelf willen doen. We werken hierin samen met o.a. woningcorporaties en de provincie waarbij tegenstrijdige belangen binnen opgaven proberen te verknopen.”

“Hierin was het voor ons belangrijk te onderzoeken: Wie zijn wij? Wat willen wij? Waar lopen wij tegenaan? Hoe kan de markt ons helpen? Welke kaders geven we mee etc.? Hier is een aanpak uit ontstaan met diverse activiteiten zoals het organiseren en opzetten van een woonconferentie, een gebiedsatlas en een bouwberaad. Een speciaal ‘expertteam’ (met een teamleider, beleidsmedewerker, jurist en stedenbouwkundige) toetst vroegtijdig plannen met de markt op wenselijkheid, kwaliteit en kansrijkheid. Door het meegeven van heldere kaders, wensen en eisen houden wij meer grip op de voortgang van projecten.”

 

– Integrale afwegingen en vooraf gestelde heldere kaders zorgen voor
snelheid, kansrijkheid en kwaliteit in projecten –

 

Een impuls voor de woningbouw is het vroegtijdig samenwerken met beleggers. Hoe kijkt u hier tegenaan?

 “Wij zien dat steeds meer gemeenten vroegtijdig investeerders benaderen om investeringslocaties en programma’s te toetsen op kwaliteit en haalbaarheid en pas daarna bouwers en ontwikkelaars inschakelen. Dat is een goede ontwikkeling omdat het woningbouwopgaven versneld kan realiseren. Wij zijn daarin nog niet zover. Echter onderzoeken wij voor het project Rijnhaven Oost wel de mogelijkheden voor een Publiek Private Samenwerking waarin de focus ligt op het gezamenlijk oppakken van risico’s en verantwoordelijkheden tot en met de exploitatie. De Omgevingswet helpt ons hierbij om vooral integraal naar opgaven te kijken en samen te werken met marktpartijen, burgers en andere overheden.”

 

Het vroegtijdig benaderen en betrekken van investeerders om woningbouwplannen
te toetsen is een goede ontwikkeling

 

Heeft u nog tips voor andere gemeenten?

We zien dat er vaak nog een gebrek is aan vertrouwen tussen overheden en markt. Een goede manier om daarmee te ‘dealen’ is ervoor te zorgen dat elkaars belangen vroegtijdig op tafel komen om ‘gedoe’ en wantrouwen in de toekomst te voorkomen. Je weet hierdoor allebei waar je aan toe bent. Kies daarnaast duidelijk je profiel; wie wil je zijn als stad en werk daar met elkaar naar toe.

 

Op 7 en 8 maart 2019 (Hotel Bergse Bossen, Driebergen) organiseert PPS Netwerk Nederland een nieuwe editie van de 24-uursopleiding ‘Woninginvesteringen versnellen in de stad’. Naast Marnix Groenland treden ook Jos Feijtel (Expertteam Woningbouw, BZK), Allard van Spaandonk (Bouwinvest) en Ivo van Ophem (AT Osborne) op. Deelnemers aan deze opleiding(en) zijn o.a. Gemeenten Venlo, Gemeente Vlaardingen, Gemeente Purmerend, Gemeente Zaanstad, Gemeente Nijkerk, Provincie Gelderland en Provincie Noord-Holland. Klik hier voor het programma en aanmelding.