Prefabwoningen kansloos zonder samenwerking

| | |

Strategische ‘best practices’ over industriële woningbouw als oplossing voor de woningcrisis De vraag naar betaalbare woningen in Nederland blijft toenemen, terwijl de huizenprijzen hoog blijven.…

Strategische ‘best practices’ over industriële woningbouw als oplossing voor de woningcrisis

De vraag naar betaalbare woningen in Nederland blijft toenemen, terwijl de huizenprijzen hoog blijven. Dit maakt het voor een grote groep woningzoekenden met een gemiddeld inkomen moeilijk om een huis te kopen of te huren. Menig beleid zet in op het stimuleren van meer sociale huisvesting, het sneller herbestemmen en ombouwen van leegstaande gebouwen, het bevorderen van coöperatieve woonmodellen en het implementeren van regelgeving die speculatie en huurprijsstijgingen tegengaat. Daarnaast stelt Den Haag voor om in te zetten op meer regie en strakkere regels om bijna 1 miljoen nieuwe woningen te bouwen tussen 2020 en 2030 als de belangrijkste oplossing tegen de woningnood. Aan de bouwsector de opgave om de realisatie van deze ambities mede mogelijk te maken.

Bovendien staat de sector voor de uitdaging om zich aan te passen aan de veranderende eisen en behoeften van de samenleving. In dit artikel delen we de strategische ‘best practices’ van praktijkexperts die deelnemen aan het promotieonderzoek* over het inrichten van multi-stakeholder samenwerkingen bij complexe projecten.

Belangrijke oorzaken voor de huidige woningcrisis zijn de volgende:

  • Verminderd nieuwe bouw tijdens de financiële, stikstof en PFAS-crisis: Na de financiële crisis werden veel woningprojecten stopgezet, waardoor er een bouwachterstand ontstond. De stikstof- en PFAS-crisis van 2019 vertraagden ook bouwtrajecten, waardoor de achterstand blijft toenemen.

 

  • Regie te lang aan de markt overgelaten: Overheden hebben de regierol op de woningmarkt losgelaten, waardoor de markt voornamelijk gericht is op winstmaximalisatie. Minister De Jonge concludeerde dat de regie en organisatie voor betaalbare woningen te lang in handen van de markt was overdragen, met alle negatieve gevolgen van dien. Hierdoor worden vooral huizen gebouwd waar veel winst op te behalen is, in plaats van te voldoen aan maatschappelijke behoeften zoals huisvesting voor ouderen of minder vermogenden.

 

  • Tekort aan middelen en mensen: Het oplossen van het woningtekort, verduurzamen van de bestaande bouw, aantrekken van vakkrachten en innoveren zijn belangrijke doelen voor de bouwsector. Daarnaast is het noodzakelijk om de kosten onder controle te houden. Echter, de prijzen van bouwmateriaal en grondstoffen zijn de laatste tijd sterk gestegen. Dit heeft niet alleen financiële consequenties voor bouwers, maar vormt ook een bedreiging voor de planning van bouwprojecten. Vertragingen in de bouw liggen op de loer.

 

  • Claim op ruimte en belangenconflicten: Hoewel iedereen zegt dat er gebouwd moet worden, is er vaak weerstand als het gaat om bouwen in de eigen achtertuin. Dit kan leiden tot langdurige vertragingen voordat de bouw daadwerkelijk van start kan gaan. Bovendien wordt het merendeel van de huizen nog steeds volgens traditionele, arbeidsintensieve bouwmethoden gebouwd. Nieuwe bouwmethoden die efficiënter zijn, kunnen de oplevering versnellen.

Geprefabriceerde woningen uit fabrieken

In menig toekomstvisies wordt de hoop gevestigd op geprefabriceerde woningen uit fabrieken. Hierbij worden de verschillende onderdelen in de fabriek geproduceerd en op de bouwplaats samengevoegd als puzzelstukken. Dit biedt voordelen, zoals het kostenefficiënter, omdat het bouwproces geoptimaliseerd en gestandaardiseerd kan worden. Bovendien is het aanzienlijk sneller dan de traditionele bouwmethode, waardoor het mogelijk is om binnen korte tijd significant meer woningen te realiseren van via traditionele methoden. Daarnaast draagt industriële woningbouw bij aan duurzaamheid, aangezien er minder afval en energieverspilling plaatsvindt tijdens het bouwproces.

Uitdagingen en samenwerking:

Prefabwoningen kansloos zonder samenwerking

Deze wijze van (modulair)bouwen bestaat al een geruime tijd, maar lijkt nog niet te zijn omarmd. Partijen vrezen voor te veel standaardisatie, het verlies van diversiteit en daarmee het opleveren van woningen zonder een eigen karakter. Daarnaast creëert en vereist de bouwmethode wederzijdse afhankelijkheid en afstemming tussen verschillende partijen (woningcorporaties, gemeentes, provincies en rijksoverheden).

Aan de aanbodzijde hebben fabrikanten zekerheid nodig over de omvang van de afzetmarkt, terwijl bouwers zekerheid moeten hebben over de grootte en continuïteit van de vraag uit de markt. Aan de vraagzijde moeten gemeentes en woningcorporaties meer samenwerken en de vraag bundelen, zodat fabrieken kunnen inspelen op de behoeften. Dit vereist intensieve afstemming en planning tussen alle betrokken partijen. Het probleem ontstaat doordat elke partij zijn eigen belangen, prioriteiten en procedures heeft. Dit kan leiden tot vertragingen, conflicten en inefficiëntie. Het vereist een zorgvuldige coördinatie en samenwerking tussen deze verschillende partijen om tot een succesvolle uitvoering van bouwprojecten te komen.

Elke partij heeft zijn eigen prioriteiten en procedures. Dit kan leiden tot vertragingen, conflicten en inefficiëntie.

Het risico van wederzijdse afhankelijkheid is dat vertragingen of tegenstrijdige beslissingen bij één partij gevolgen kunnen hebben voor alle andere betrokken partijen. Een vertraging in de besluitvorming of het niet tijdig verstrekken van benodigde vergunningen kan bijvoorbeeld de planning en voortgang van het bouwproject verstoren.

Daarnaast kunnen verschillende belangen en prioriteiten leiden tot moeilijkheden bij het nemen van beslissingen en het vinden van consensus. Elke partij heeft vaak zijn eigen specifieke doelstellingen en eisen, wat kan leiden tot een gebrek aan overeenstemming en vertraging in het besluitvormingsproces.

Transitie en collectieve kennis:

Om sneller en meer woningen te realiseren, volgens welke vorm van woningbouw dan ook, is een transitie nodig waarin gemeentes en woningcorporaties nauwer met elkaar gaan samenwerken. Dit vraagt om een grotere mate van wederzijdse afhankelijkheid en afstemming tussen de betrokken partijen. Hoewel deze manier van werken meer afstemming en geduld vereist, kunnen de voordelen ervan groter worden naarmate meer organisaties eraan deelnemen.

Elke partij heeft vaak zijn eigen specifieke doelstellingen en eisen, wat kan leiden tot een gebrek aan overeenstemming en vertraging in het besluitvormingsproces.

Het belangrijk dat alle betrokken partijen streven naar een betere afstemming, communicatie en samenwerking. Dat is, echter, veelal geen kwestie van zogezegd, zo gedaan. Het verbeteren van de coördinatie, het verminderen van bureaucratie en het bevorderen van een gemeenschappelijk begrip van de doelstellingen en uitdagingen binnen de bouwsector is een complex vraagstuk aan zich.

Hoe kan de bouw van woningen worden versneld?

  • Vereenvoudiging van regelgeving: Vereenvoudiging van de bouwregelgeving en het verkorten van vergunningsprocedures kunnen de bouwtijd aanzienlijk verkorten. Het stroomlijnen van administratieve processen en het verminderen van bureaucratische obstakels zorgen voor een snellere start en voltooiing van bouwprojecten.

 

  • Versnelde procedures: Implementeer versnelde procedures voor bouwprojecten die als prioritair worden beschouwd, zoals sociale woningbouw of projecten gericht op het verminderen van het woningtekort. Dit kan inhouden dat er speciale teams of afdelingen worden opgezet om deze projecten met voorrang te behandelen.

 

  • Flexibiliteit in bestemmingsplannen: Sta flexibiliteit toe in bestemmingsplannen, zodat er sneller kan worden ingespeeld op veranderende behoeften en marktvraag. Dit kan het mogelijk maken om bestaande gebouwen of terreinen anders te gebruiken en sneller te transformeren naar woningbouwlocaties.

 

  • Publiek-private samenwerking: Stimuleer publiek-private samenwerking bij woningbouwprojecten. Door de krachten van overheidsinstanties en private ontwikkelaars te bundelen, kunnen projecten sneller worden ontwikkeld en gefinancierd. Dit kan leiden tot een efficiëntere inzet van middelen en expertise.

 

  • Prioriteit geven aan infrastructuur: Investeer in de aanleg en verbetering van infrastructuur rondom bouwlocaties. Dit omvat het uitbreiden van wegen, openbaar vervoer en nutsvoorzieningen. Een goede infrastructuur vergemakkelijkt de ontwikkeling van woningbouwprojecten en vermindert vertragingen.

 

  • Stimuleren van modulaire en prefab bouwmethoden: Moedig het gebruik van modulaire en prefab bouwmethoden aan. Deze methoden maken gebruik van geprefabriceerde onderdelen die off-site worden vervaardigd en op de bouwplaats worden geassembleerd. Dit kan de bouwtijd verkorten en de productiviteit verhogen.

 

  • Financiële prikkels: Bied financiële prikkels aan ontwikkelaars en investeerders om woningbouwprojecten te versnellen. Dit kan onder meer subsidies, belastingvoordelen of gunstige leningsvoorwaarden omvatten. Deze prikkels kunnen de rendabiliteit van projecten verbeteren en investeerders aanmoedigen om te investeren in de woningbouwsector.

Het toepassen van deze concrete maatregelen kan de snelheid en efficiëntie van de woningbouw bevorderen, waardoor er sneller betaalbare woningen beschikbaar kunnen komen. Het is echter belangrijk om op te merken dat deze maatregelen vaak een gecoördineerde inspanning vereisen van overheidsinstanties, ontwikkelaars, bouwbedrijven en andere belanghebbenden om het gewenste effect te bereiken. Overheden kunnen hier een regierol nemen als facilitator: door het creëren van gunstige randvoorwaarden en het wegnemen van belemmeringen voor samenwerking. Dit kan onder meer het vereenvoudigen van regelgeving, het verminderen van bureaucratie, het stimuleren van een integrale benadering bij het plannen van bouwprojecten door het oprichten van samenwerkingsverbanden tussen verschillende partijen, zoals woningcorporaties, gemeentes, provincies en rijksoverheden en het faciliteren van de uitwisseling van ‘best practices’.

*Promotieonderzoek:

Mami Veza is een promovendus aan de Tilburg University, faculteit organisatiewetenschappen. Haar onderzoek richt zich op de uitdagingen en successen op het gebied van samenwerking bij complexe projecten en ze bestudeert de rol van opdrachtgevers en opdrachtnemers. Voor haar onderzoek heeft Mami regelmatig gesprekken met professionals uit diverse functies en sectoren, waaronder de bouw, zorg, ICT, verduurzaming, infrastructuur en mobiliteit. Via PPS Netwerk Nederland deelt ze de inzichten die ze heeft opgedaan in een reeks artikelen, waaronder dit artikel.

Voor meer informatie over het projectonderzoek en/of deelname daaraan en toepassing van de resultaten op uw eigen projecten neemt u contact op met mami.veza@ppsnetwerk.nl

Over PPS Netwerk Nederland

PPS Netwerk Nederland is een onafhankelijk kennisplatform dat zich richt op Professioneel Projectmanagement en Samenwerking bij complexe opgaven. Het platform ondersteunt ongeveer 20.000 opdrachtgevers en opdrachtnemers door het ontwikkelen van organisatiemodellen en het delen van ervaringen op verschillende thema’s, zoals multi-stakeholder samenwerking, teamsamenstelling, communicatie, visie- en strategievorming, vraagarticulatie, contractmanagement, aanbesteding en selectie, en de uiteindelijke realisatie en exploitatie van projecten.

PPS Netwerk Nederland speelt een actieve rol in het ondersteunen en faciliteren van projectpartners uit verschillende sectoren, waaronder de (woning)bouw. Neem voor meer informatie contact op via secretariaat@ppsnetwerk.nl

Neem ook een kijkje bij de gerelateerde artikelen voor meer informatie en inzichten op het gebied van professioneel projectmanagement en samenwerking:

Workshop: van silo’s naar integraal samenwerken

  • Op 3 oktober 2023 vindt de workshop “Van silo’s naar integraal samenwerken” plaats, waarin wordt verkent hoe adaptief projectmanagement toegepast kan worden in uw organisatie. Het programma en aanmelding vindt u hier >>.