Verduurzaming Kleinpolderplein Rotterdam: gegarandeerd 32% energiebesparing en voortaan maar 1 busje op de stoep.

| |

Op Kleinpolderplein (werklocatie van de gemeente Rotterdam) kwamen 14 juni 2016 ruim 40 deelnemers vanuit publieke partijen bijeen voor het seminar ‘Maatschappelijk Vastgoed Verduurzamen’. Kennis…

Ruim 40 publieke partijen horen over (en zien resultaten van) de ESCo-ervaringen van de gemeente Rotterdam.

Op Kleinpolderplein (werklocatie van de gemeente Rotterdam) kwamen 14 juni 2016 ruim 40 deelnemers vanuit publieke partijen bijeen voor het seminar ‘Maatschappelijk Vastgoed Verduurzamen’. Kennis en ervaringen werden uitgewisseld rondom het tweede ESCo-project in het kader van de Rotterdamse Groene Gebouwen. Na de 9 Rotterdamse zwembaden is nu ook Kleinpolderplein verduurzaamd met een ESCo en opdrachtgever Rotterdam en opdrachtnemer Strukton spraken samen over de resultaten en geleerde lessen.

Harry Sterk (directeur, ESCoNetwerk.nl) trapt af met een korte introductie over ESCo’s. Want waar hebben we het eigenlijk over? “Een ESCo is een strategisch verhaal. Het gaat niet om apparatuur, maar om organiseren. Het organiseren van de samenwerking en vertrouwen. Een ESCo is het via partnerships anders organiseren van de energievoorziening, waarbij er altijd iets in zit van langjarige afpraken, financiering uit energiebesparingen, integraliteit, prestatiecontracten en risicomanagement. Het kan niet altijd, maar het is zonde om een kans te hebben en die niet te pakken. Andersom geldt hetzelfde. Daarbij blijft het belangrijk om meer in programma’s te gaan denken, om transactiekosten te verlagen en grotere klappen te kunnen maken met elkaar.”

De Nederlandse energietransitie gaat veel te langzaam, dus er moeten niet 1, maar 2 tandjes bij om geldende doelstellingen te halen, aldus Caspar Boendermaker (BNG Bank). “De urgentie is duidelijk en de grootste opgave ligt in de verduurzaming van de bestaande bouw. Financiering van dit soort projecten kan op 2 manieren: door de gemeente zelf of via derden (zogeheten ‘projectfinanciering). De eerste neemt risico’s met zich mee voor gemeenten t.a.v. kwaliteit, prijs en exploitatie. Daarnaast is het daarin de uitdaging om de levenscyclus in de gaten te houden en geldt dat de haalbaarheid ‘op papier’ vaak anders is dan die in het echt. Projectfinanciering daarentegen is projectmatig financieren via derden, waarbij de opdrachtgever geen leencapaciteit hoeft aan te raken en dankzij een energieprestatie budgetneutraal verduurzaamd.

De Rotterdamse zwembaden was het eerste baanbrekende voorbeeld van een ESCo met projectfinanciering. Er is geïnvesteerd in besparing, die de ESCo weer kan inzetten voor rente- en aflossingsverplichtingen. ESCo’s zijn geen wondermiddel, het moet wel een realistisch plaatje zijn en je moet vooruit kunnen kijken, weten wat je de komende 10 jaar nodig hebt. Uitdagingen zitten hem in het kiezen van de juiste timing (het gebouw moet er ook aan toe zijn), helder hebben van ambities, durven om dezelfde methodieken en contracten te gebruiken als een andere opdrachtgever en het zorgen voor de juiste prikkels.”

Caroline Weebers (Weebers Vastgoed Advocaten) sprak over flexibiliteit in integrale contracten: “Onze corebusiness is samenwerkingsmodellen en aanbesteden van PPS-/ESCo-contracten. Wij zien dat veel beginnende juristen contracten het liefst dicht timmeren, alles willen vastzetten. Terwijl juristen met meer ervaring juist kiezen voor flexibele contracten die kaders bieden voor heronderhandeling op het moment er dingen veranderen. Tijdens de contractperiode kan er namelijk van alles veranderen, zoals het vastgoed zelf, het gebruik, de energieprijs, de techniek of de rente/financierigskosten. Al die afzonderlijke dingen zijn af te vangen in een flexibel contract. We moeten toe naar meer standaard conceptuele oplossingen voor verduurzamingsprojecten. We moeten naar eenduidige concepten en structuren om transactiesnelheid te vergroten en transactiekosten te verlagen.”

Dat laatste heeft de Gemeente Rotterdam ook omarmd, want met de keuze voor een ESCo-constructie voor de 9 Rotterdamse zwembaden is tevens besloten om dit niet 1 keer te gaan doen. Ard den Outer (adviseur opdrachtgeverschap en marktbenadering, Gemeente Rotterdam) zegt: “We zijn gestart met de zwembaden-ESCo als onderdeel van de grotere duurzaamheidsambitie en vooral om het te kunnen repeteren. Niet alleen binnen Rotterdam, maar we wilden het contract ook beschikbaar kunnen stellen voor andere gemeenten. Rotterdam wil toe naar onderhoud op afstand en de eerste ESCo heeft wat gekost, maar ons wel het vertrouwen gegeven. Het tweede project, het Kleinpolderplein-cluster, kwam daardoor een stuk sneller van de grond. Het vergt wel een enorm sterke lobby, want je komt van alles tegen en je hebt als projectorganisatie een flinke basis van overtuiging nodig om overeind te blijven. Vervolgens is het zaak om praktische zaken op orde te krijgen. Wat is nou de feitelijke situatie van de gebouwen en het onderhoud? En het feitelijk gebruik en verbruik?”

Waarom kiest opdrachtnemer Strukton voor een ESCo-constructie? Daarover vertelt Marcel Dommisse (Strukton Worksphere): “Wij worden steeds meer technologiebedrijf. Om zo alle data te kunnen verzamelen die er is, om de installaties te laten doen wat de gebouwgebruikers willen. Van data maken we info en daarmee kun je gericht handelen. Ook wij hebben veel geleerd van de zwembaden-ESCo. De samenwerking is van essentieel belang, dus die moet je goed met elkaar organiseren. Daarnaast moeten maatregelen altijd ingeregeld worden, dus dat duurt even. Voor Kleinpolderplein is daar goed rekening mee gehouden, want de energieprestatie kan niet meteen in jaar 1 100% zijn. En die wijzigende omstandigheden moet je gewoon met elkaar bespreken. Want alles kan veranderen in die 10 jaar. Het grote voordeel van 1 ESCo-partij met integrale verantwoordelijkheid is dat er installaties meer tegen elkaar in gaan werken en er geen 5 busjes meer op de stoep staan, maar eentje.”

Ard deelt ook de geleerde lessen van de gemeente: “Het ‘hoe gaan we met elkaar om’ moet niet onderschat worden. Neem voorafgaand aan het contract voldoende tijd om elkaar te leren kennen, om alles door te spreken, zodat je elkaar beter ‘leert lezen’. We zijn bij het tweede project bovendien direct gestart met de integrale aanpak waarbij Strukton voor het geheel verantwoordelijk is en niet alleen het beheer en onderhoud. Dan zijn er namelijk niet meerdere partijen die tegelijkertijd aan de knoppen draaien. Tot slot hebben we de dialoog de tweede keer beperkt gehouden, dat scheelde een factor 10 in transactiekosten!”

Kleinpolderplein omvat 8 gebouwen met een gezamenlijke scope van 120.000 m2 BVO. Verduurzaming wordt gefinancierd door de ESCo, via BNG en de contractduur is 10 jaar. De gegarandeerde energiebesparing is 32% en daarvoor zijn verschillende maatregelen genomen, waaronder een biomassa-installatie.

Wilt u meer informatie over dit project of heeft u andere vragen? Neem dan contact op met EScoNetwerk.nl via info@esconetwerk.nl of 030-3039761.

ESCoNetwerk.nl, woensdag 15 juni 2016